Arrendamento Rural Sob a Lupa do IBS e CBS: Nova Conta, Velhas Fronteiras e Riscos de Requalificação

A reforma tributária brasileira, com a implementação da Lei Complementar nº 214/2025, está provocando profundas transformações no cenário fiscal, especialmente no agronegócio. O novo tratamento tributário para o arrendamento rural, que agora fica sob a alçada do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), não é apenas uma mudança estrutural; é um chamado à atenção para produtores, proprietários de terras e arrendatários. A partir de 2026, um novo cenário tributário exigirá planejamento e adaptação.

A Grande Virada: Como a Reforma Tributária Muda o Jogo do Arrendamento

Do PIS/Cofins/ISS ao IBS/CBS: A Nova Equação

Tradicionalmente, as receitas do arrendamento rural eram tributadas de formas variadas, incluindo PIS, Cofins, ISS ou ICMS. Com a implementação do IBS e da CBS, a tributação desses arrendamentos se equipara à locação de imóveis para fins de incidência tributária. Esta mudança significa um novo desafio para quem atua no rural e requer uma reavaliação completa sobre como os contratos são estruturados.

Uma paisagem agrícola extensa que reflete a nova era tributária do arrendamento rural

A Equiparação que Muda Tudo

Esta equiparação traz implicações significativas:

1. Mudança na natureza fiscal da operação: A tributação específica do arrendamento é substituída por regras mais amplas.

2. Nova base de cálculo: A fórmula para apuração do valor tributável mudará e exigirá adequações.

3. Créditos tributários: Novos mecanismos surgirão para o aproveitamento de créditos, sendo crucial para o planejamento tributário.

4. Obrigações acessórias: As exigências documentais e de controle fiscal terão maior abrangência.

   
   

O Critério da Habitualidade: Quem Paga e Quanto?

A Regra de Ouro para Pessoas Físicas

Uma das principais implementações da LC 214/2025 é a introdução do critério de habitualidade. Os arrendadores que se enquadrarem em dois critérios estarão sob a nova tributação:

• Possuir mais de três imóveis arrendados.

• Ter receita anual superior a R$ 240.000,00.

  
  

Produtores menores, que não atingirem esses limites, continuarão sob o regime tradicional do IRPF, sem incidência de IBS/CBS.

O Redutor de 70%: Alívio na Base de Cálculo

Uma boa notícia para aqueles que se enquadram na habitualidade é o redutor de 70% sobre a base de cálculo dos novos impostos. Isso significa que apenas 30% da receita será efetivamente tributada. Assim, a carga tributária total (considerando IRPF, IBS e CBS) pode ficar em torno de 8%.

Uma propriedade rural com máquinas agrícolas, simbolizando o impacto na tributação da atividade.

Pessoas Jurídicas: Sem Escapatória

As empresas que realizam arrendamentos rurais não têm a mesma sorte. Elas entrarão automaticamente na incidência plena de IBS e CBS, independentemente de quantos imóveis possuam ou do volume de receita que geram, seguindo as alíquotas aplicáveis.

A Fronteira Perigosa: Riscos de Requalificação Fiscal

Quando o Arrendamento Deixa de Ser Arrendamento

A transição do arrendamento para a locação traz à tona a possibilidade de requalificação fiscal. Isso ocorre quando a Receita Federal reinterpreta a natureza jurídica dos contratos de arrendamento, podendo classificá-los como parcerias ou outro tipo de operação.

Fatores de Risco que Podem Levar à Requalificação

Certos fatores podem contribuir para essa requalificação:

1. Cláusulas de Remuneração Variável Excessiva: Pagamentos atrelados aos resultados, participação nos lucros além do razoável, entre outros.

2. Transferência Inadequada de Riscos: Obrigações excessivas do arrendador em relação a riscos da produção e clima.

3. Ingerência Excessiva na Gestão Produtiva: Se o arrendador interfere demais nas decisões e operações diárias da produção.

4. Fornecimento de Insumos ou Serviços pelo Arrendador: Se o arrendador fornece insumos ou serviços, isso pode complicar o contrato.

   
   

Consequências da Requalificação

As repercussões de uma requalificação podem ser severas e incluem:

• Parceria Rural: Regras tributárias diversas e necessidade de uma nova inscrição em cadastros.

• Prestação de Serviços: Alíquotas mais altas e a perda de benefícios fiscais.

• Arrendamento Mercantil: Maior complexidade e novas obrigações tributárias.

  
  

As consequências não se limitam a autuações e multas; elas podem impactar profundamente o fluxo financeiro e a reputação do produtor.

Planejamento Tributário: Como se Proteger

Revisão Contratual Urgente

Para evitar problemas, revisões contratuais estão na ordem do dia. Os contratos devem:

• Deixar clara a definição de obrigações.

• Preferir pagamentos fixos, evitando a participação excessiva nos resultados.

• Garantir autonomia ao arrendatário na gestão da produção.

• Alocar riscos de forma clara, mantendo a responsabilidade do arrendatário.

  
  

Um trator estacionado em um campo, destacando a necessidade de revisão de contratos agrícolas.

Simulações Tributárias Comparativas

Os produtores devem realizar simulações detalhadas que considerem:

• Carga tributária no regime atual.

• Comparação com a nova carga sob o IBS e CBS.

• O impacto desses fatores sobre o fluxo de caixa.

  
  

Documentação e Controle

A nova legislação demanda rigor no controle contábil e documentação:

• Segregação clara das receitas de arrendamento.

• Comprovações documentais para todas as transações.

• Emissão correta de notas fiscais.

  
  

Oportunidades em Meio aos Desafios

Ganhos de Eficiência Tributária

A reforma pode derivar oportunidades, como:

1. Aproveitamento de créditos: Um planejamento adequado pode resultar em créditos aproveitados em outras operações.

2. Planejamento patrimonial: Reorganizações podem otimizar a carga tributária.

3. Redução da cumulatividade: A nova estrutura pode eliminar a tributação em cascata.

   
   

Sucessão e Holding Rural

As novas regras provocam uma reflexão mais profunda sobre estruturas patrimoniais, como:

• Holdings rurais: Estruturas para gestão fiscal e sucessória.

• Doação planejada: Transferências com defesa fiscal.

• Blindagem contratual: Proteção contra requalificações indesejadas em contratos diversos.

  
  

Preparação é a Palavra de Ordem

O cenário do arrendamento rural está mudando sob a vigência dos novos tributos. As barreiras entre arrendamento, parceria e prestação de serviços estão mais tênues e, com isso, o risco de requalificação aumenta significativamente. Contudo, para aqueles que buscam se adaptar, a reestruturação pode não apenas evitar riscos, mas também abrir portas para a otimização tributária.

Para aqueles que atuam no agronegócio, a mensagem é clara:

• Não procrastine: Revise os contratos agora.

• Procure assessoria especializada: A tributação é complexa e crucial.

• Simule cenários: Conheça as implicações financeiras antes que se tornem problemas reais.

• Mantenha toda a documentação organizada: A transparência é sua melhor aliada.

  
  

A reforma está em vigor e quem se preparar com a devida diligência pode transformar desafios em oportunidades. Em 2026, o sucesso no agronegócio pode depender de quão bem se compreendem e se enfrentam essas novas exigências tributárias.

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Fonte: Baseado em análise da reforma tributária e LC 214/2025